今年2月公开征求社会意见的《住宅项目规范(征求意见稿)》提到的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”曾受到社会广泛关注，并引起热议。

　　今年全国两会期间，民革安徽省委会副主委周世虹和房天下控股公司创始人兼董事长莫天全等全国政协委员，也关注到这一社会热点话题，并公开呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据。

　　两位全国政协委员公开呼吁

　　据民革安徽省委会官方微信公众号3月9日消息，周世虹向全国政协十三届二次会议提交了提案《关于改革商品房销售计价依据的建议》，呼吁以套内建筑面积作为商品房销售计价依据。

　　周世虹指出，公摊面积缺少限制性标准，管理混乱，导致公摊面积无序增加。因购房人在信息和维权上的双重弱势，对公摊面积的计算毫无知情和救济的权力，公摊面积的计算任由部分房地产测绘机构和开发商暗箱操作，不断助推了公摊面积的上涨。对于购房人花钱购买的公摊部分，开发商往往将其私自利用或对外出租，有的甚至反过来向业主收费，变相侵占了购房者的利益。物业服务费、暖气费、精装修价格也都是按建筑面积收费，甚至连将来开征的房产税也不可避免地要按照建筑面积征收。

　　周世虹认为，采用建筑面积计价既严重损害了购房人的利益，破坏了公平交易的规则，公摊面积的弊端日益显现。以套内建筑面积作为商品房销售计价依据，更具有科学性，并且已经具备现实条件。以套内建筑面积或实用面积计算房价，让购房人看得见，买得明白;既能避免老百姓的利益受到损害，又能铲除房地产领域的腐败，同时又能促进房地产交易市场的公平和公正;不仅具有强烈的民意基础，而且更具有科学性、合理性和可操作性。改革计价依据已成为社会共识和时代要求。

　　鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据已经实施多年，并且已有法律法规确认，周世虹建议，如果改革计价依据，首先必须修改、完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计算方式。做好宣传、普及和解释、论证工作，设置合理的过渡期，可以实现计价依据和标准从建筑面积向套内建筑面积的平稳过渡。

　　注意到，除周世虹之外，全国政协委员莫天全今年两会期间也发出了类似的呼吁。

　　3月4日，莫天全在做客中国经济网在线访谈节目时表示，按套内面积计算每一套房产的面积、价格、或者纳税，这样的衡量标准应该是准确的、科学的。

　　“作为拥有房子的个人，我们清楚我们消费的面积，而且也看得见摸得着也算得出来，如果按传统的办法把公摊面积都算进来，有时候我们自己一头雾水，到底公摊有多少，为什么要公摊给我?很多东西搞不清楚，按套内面积算是比较科学的。”莫天全说。

　　“住宅应以套内使用面积交易”

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”话题由此引发社会热议。

　　随后，新华社2月24日发布的文章《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》，对此进行了权威回应。

　　报道称，受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

　　《住宅项目规范(征求意见稿)》公布后，其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。中国建筑科学研究院有限公司相关负责人2月24日接受新华社采访，对该条进行了解答。

　　该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

　　该负责人说，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

　　该负责人说，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，对此次征求意见收集到的意见和建议，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

　　2021年房价走势分析

　　随着国家对房地产行业调控不断收紧，2020年房价很多城市房价走势也出现下跌，开发商也开始了降价促销模式。那么，在2021年房价到底是上涨还是下跌呢?对于这个问题，专家预测：在3个楼市调控政策下，房价或迎来新调整，2021年房价或超常人想象。

　　1、央行和住建部表示，未来会扩大“三条红线”的试点范围

　　“三条红线”对房企们融资限制非常大，要求房企在负债率方面符合以下3个“红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。对于这3个“红线”，如果房企触碰其中一条，那么房企每年有息负债增速就不能超过10%，如果触碰2条，有息负债增速不能超过5%，如果3条全部触碰，那么房企就不能增加有息负债。最后就算是房企符合这3条“红线”，房企每年的有息负债增速也不能超过15%。因此可以看出，“三条红线”政策对不符合条件的房企影响非常大。但是恰恰是大部分房企都不符合“三条红线”新规，根据数据显示，在全国TOP30中，仅仅只有5家国企背景房企完全符合“3条红线”，而其中大部分房企完全不符合“三条红线”。因此，在“三条红线”压力下，大部分房企都有着降低负债率的压力。

　　但是呢，虽然很多房企不符合“三条红线”规定，但是大部分房企都不在试点范围之内，所以也没有降低负债率的压力。然而现如今央行和住建部表示会“三条红线”扩大试点范围，这意味着以后会有越来越多的房企都会进入“三条红线”试点范围，甚至未来所有房企都要符合“三条红线”规定。因此在这种压力下，就算是目前不在试点范围的房企，现在也有了降低负债率的压力。现如今，房企们降低负债率的手段就只有卖房子回笼资金。因此在2021年房企们为了降低负债率，只能更多地卖房子，降价促销必不可免了。

　　2、楼市资金不断收紧

　　在2020年的最后一天，央行及银保监会联合发布“房地产行业限贷令”，将银行划分为5个档位，针对每档银行机构，设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，对于超过上限的银行机构，给予2到4年的缓冲期，也意味着这些超限额银行机构要停止或者减少房地产贷款业务或者个人住房贷款业务。这个政策出台了之后，直接导致不少银行开始收紧房贷，甚至停止了房贷业务。可以看出，在这个政策出台之后，楼市的资金就会更加紧张。

　　与此同时，各地也开始严查违规资金流入楼市，比如房产抵押贷、经营贷、信用卡网贷等等。比如深圳在严查抵押贷款和经营贷款用于购房或者还住房贷款之后，银行就要求贷款者提前结清贷款。在这种监管压力和银行机构动真格的情况下，就会大大遏制违规资金流入楼市。楼市目前存在最大的问题就是资金紧张，在失去了这些资金和投资客的支撑下，2021年很多城市房价大概率会出现下跌，起码没有上涨的动力。

　　3、棚户改货币化安置政策结束，三四线城市房价失去最后支撑

　　根据住建部的规划，在2020年底结束最后一批棚户改货币化安置项目，虽然由于2020年受到影响，目前还有着棚户改货币化安置项目没有完工，但是在对于2021年的楼市已经不会再造成太大的影响。对于三四线城市楼市来说，房价能够在过去好多年里一直上涨，棚户改货币化安置政策功不可没。由于棚户改货币化拆迁会有大量资金流入当地楼市，并且拆迁还会拆出大量有购买力的拆迁户，这些拆迁和大量资金都是支撑这些城市房价不断上涨的原因。

　　随着这些三四线城市房价的不断上涨，这里的房价也已经严重偏离当地居民收入水平，当地普通居民都已经买不起房子。随着棚户改货币化政策的结束，这些三四线城市房价不仅失去了大量资金的支撑，也会失去大量拆迁户购房者。因此，在2021年，很多三四线城市房价在楼市调控和失去最后的支撑的情况下，很有可能会不会下跌，下跌幅度可能会超出人们的想象。

　　从以上3个政策可以看出，在楼市调控政策不断收紧的情况下，不仅房企们的日子越来越难过，投资客的日子也将越来越难过。但是对于刚需而言，购房机会却已经到了，就如专家预测的那样，2021年部分城市房价下跌或超人想象，这对于刚需就是大大降低自己购房成本。

　　以上是至诚财经网小编整理的“委员建议以套内面积计价 2021年房价走势分析”的内容，希望能够给大家带来帮助。

　　

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