回顾过去20年的房地产发展史，每个人都有说不尽的千言万语，有人从房地产中找到了人生的价值、也有人从房地产尝到了失败的滋味、更有人因为房地产懊悔不已。

　　总结起来，基本分为两类人：①先知先觉，他们提前准备、提前买房，这类人借助于房地产实现了人生财富的跃迁，甚至成为人上人;②后知后觉，他们每次都认为房价已经跃居高位，每次都在等待下一个房价谷点出现，然而现实却总在啪啪打脸，个人财富差距与别人越拉越大，到头来也没买得起房子。

　　有人说，房地产这个行业其实是一个“试金石”，就看你有没有胆量，就像79年改革之后的“下海经商潮”一样，在这一波大浪淘沙中，有胆识、敢闯敢干的人成为老板、企业家;踏踏实实、安守本分的人成为务工者。过去20年里，中国的房地产何尝不是如此呢?一边高喊着“房价天花板”，另一边“地产疯狂猛涨”，究竟哪一个才可信?置身当时的大环境，没有人能给出明确的答案，只有多年之后方可盖棺定论。

　　然而，随着时间进入2021年，这一幕“高涨”似乎发生了转折，楼市“三跌”出现：

　　1、购房需求跌。

　　买房需求的多与少，直接与人口总量直接挂钩，而出生率却呈现出下滑的态势，随着时代的发展，人们的思维也发生了改变，尤其是结婚、生育这两个方面，好像在一夜之间发生了转折，昨天还是“多生娃”今天就改变为“不愿意生娃”了。有2组数据可以一探究竟：

　　第一个是民政部的数据，2020年我国的结婚登记人数只有813.1万对，同比下降2.2%，在全国1.7亿90后中，2020年的结婚率不到10%的比例，超过30%的90后目前的婚姻状态是“离婚”。另外，90后和00后不愿意结婚已经不是第一次出现了，在过去的7年里，结婚率呈现出“持续下滑”的走势。第二个是出生率数据，2020年出生人口为1200万人，2016年我国开启全面二孩政策，当年的出生人口数为1786万，比起这一年的出生人数，现在已经整整减少了586万。

　　2、买房信心跌。

　　前不久，央行发布《2021年第三季度城镇储户问卷调查报告》，经过对2-3万名储户进行调查问卷，得出结果，在这些储户中，对于下季度的房价持有“基本不变”的人数呈现出大幅度增加的态势，从第一季度的52.0%、二季度的52.3%，提高到第三季度的55.8%。这足以说明，当前的房地产市场，居民对房产价格持有的“平淡”心态很浓厚，看涨的成分很低了。同样的调查维度，在5年前可能与此截然相反，在2014年至2017年之间，每次央行储户调查问卷报告都显示，对下季度“看涨”的比例都高达30%以上，有时候甚至更高。

　　当越来越多的居民趋向于平稳的时候，这说明买房预期不足了。毕竟我国的房地产是一个“买涨不买跌”的行业，只有房价看涨的时候，大家才有买房预期，当房价看跌的时候，人们反而藏匿了起来、不愿意购房。

　　3、房产销售跌。

　　近日，58同城、安居客发布《2021年第三季度楼市总结》报告，报告中数据显示，在2021年的第三季度，网上找房热度快速下滑，同比降低了9.6%的水平，新一线城市中重庆买房找房热度排名第一;成都在找房热中排名第二位。在租房市场，北京、上海、广州、深圳等城市的房源供应量同比快速增加，重点城市超过19城房租同比下跌1.8%。

　　二手房挂牌价格方面，2021年第季度，一线城市中北京的二手房挂牌均价约5.9万元/平方米，深圳5.7万元/平方米，上海的均价在5.4万元/平方米。

　　租房市场的冷热直接与购房市场遥相呼应。根据《2021年Q3季度楼市》中的数据显示，房地产遇冷成为了常态，在2021年的1-9月份，购房指数快速降低，尤其在9月份表现明显，一线城市热度下滑7.9%，二线城市热度下滑8.5%，三四线的热度同样下滑了8.3%。在土地市场方面，集中供地计划出现之后，土地流拍的情况明显增加，9月份广州、深圳、成都、苏州、沈阳等15个重点城市完成了第二轮土地出让一共700多宗，流拍的达到了206宗，终止交易比例为29.4%，可以说市场从开发端到购房端，都表现不积极了。

　　回顾下上述“三降”因素，全部都是在拖着房地产的后腿，正是因为如此，才有人说2022年起，楼市首迎“贬值潮”。指闻君认为，如果继续按照目前的路子走下去，确实如此，不过，新的趋势已经出现了，20天内，部委3次表态，清晰了：

　　部委央行分别在9月27日、9月29日、10月15日，先后三次谈到了关于房地产金融的话题，而且这三次分别呈现出递进的关系，在第一次的谈话中提到了“维护购房者权益”，第二次再次重申“维护”的而基本立场，在10月15日，则直接解释“不能拒绝给房企贷款，也不能拒绝给个人购房者贷款”。

　　经济学者任泽平曾说过，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，现在央行给出的金融信号这么“积极”，房子还会迎“贬值潮”?答案显而易见。

　　那么，今后该如何买房呢?指闻君给出的建议有3点：

　　1、优质房子始终位于大城市。在房地产开发过程中，李嘉诚曾多次说过，房地产开发第一是地段、第二依然是地段、第三个还是地段，这是李嘉诚的商业经，也是成功的经验。房地产开发和购房逻辑具有高度相似性，20年前的大城市、优质地段房产，20年后依然比其他城市和地段增值性更大。虽然说当前楼市整体“遇冷”，但是随着一系列“营救楼市”和“贷款政策改变”的出现，房产或呈现出新的增长空间。在买房筛选方面，要遵循“强者恒强”的基本原则，现在的好地段、好城市的房子，10-20年后依然是“居于高位”。

　　2、买房要放平心态，不可盲从。不少人听说过“买房之后遇到降价，最后购房者要求房企补差价、退房”的消息。然而仔细想起来，这种做法究竟是哪里出现了问题?购房者做法错误还是房企做法错误?想起来都没有错误，错的是买房心态。西南财大在《家庭金融研究报告》中指出，超过85%的人购房具有增值需求，真正的刚需其实不到15%的比例。正是在这种购房目的下，大家都在追求房产“上涨”，所以一旦“降价缩水”就受不了。指闻君的观点是，既然是刚需，买房就是为了居住，一旦选定房子，那就“淡然离手”。

　　3、公寓、小产权房等要避开。小产权房、宅基地房等房产形式，数量远远多于商品房住宅的数量，有专家指出，小产权房的数量应该是商品房的4倍以上。如果说商品房足够12亿人居住，那么小产权房足够40亿人居住，这所言非虚。之所以那么多人喜欢购买小产权房，关键是因为这类房子实在便宜，在同等地段，商品房的价格为2万元/平米，那么小产权房的价格可能只需要5000元/平米，价值不到四分之一，同样是实现居住需求，所以很多不明所以的购房者就选择了小产权房。

　　人民日报在《国家禁止小产权房，为何屡禁不止》一文中说到，国家始终是禁止建设、销售小产权房的，但是一直以来禁止不住，究竟为何?从央媒的这篇文章可以看出，小产权房从法律上不合格、不合规，即便是购买了，那么交易也属于无效，所以真正的买房人应该避开这类房产。

　　

标签：