2020年楼市的区域分化十分明显，主要重点城市的变化如何?

　　记者根据国家统计局公布的2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，对包括直辖市、省会城市(不含拉萨)和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行梳理发现，深圳涨幅最大，达到了14.6%。另外有11个重点城市房价跌回一年前，天津跌幅最大。

　　深圳涨幅第一

　　数据显示，35个重点城市中，有24个城市同比上涨，其中涨幅最大的是深圳，达到了14.6%，在重点城市中遥遥领先。

　　根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是广州的2.2倍。

　　深圳房价高企，一方面是旺盛的需求。统计数据显示，深圳年末常住人口1343.88万人，比上年末增加41.22万人。深圳以外来人口居多，属于典型的“移民城市”，全市平均年龄在35岁以下，置业需求旺盛。同时，在人口吸引政策影响下，高层次人才持续涌入，也持续带来了购房的刚性需求。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对分析，深圳房地产市场弹性很足，其中一大原因在于，深圳是一个创新型城市，特点是年轻人多，资金比较集聚，新兴产业发达，创新创业的氛围浓厚。

　　不过，如此旺盛的需求之下，住宅用地却长期供应不足。记者根据国家统计局公布的主要城市年度数据统计梳理发现，2002年~2019年，18年间深圳住宅商品房销售面积合计为9899.83万平方米，在35个主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米计算，则只有124万套左右。其中2019年销售面积仅为638.42万平方米，仅为重庆的八分之一。长期的供需矛盾紧张，是导致深圳房价高企的背后原因。

　　另一方面，大量资金的流入也是深圳房价居高不下的另一个主要原因。李宇嘉说，深圳本身是一个多层次的金融中心，不仅有深交所，而且私募股权投资很发达，在楼市繁荣的时候，私募股权投资带旺了担保、抵押等过桥融资、资金中介等机构，这些机构都在给深圳的楼市提供“炮弹”，使得房地产的融资特别方便。

　　深圳之后，成都、银川和沈阳这三个省会城市同比增幅也都超过了8%。在较大的上涨压力之下，2020年9月，这些城市先后出台了楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　例如，去年9月14日，曾创造了近六万人摇号纪录的成都，出台了调控措施严打炒作行为。根据《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，成都将优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%。提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　去年9月6日，沈阳市房产局等9部门发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，主要涉及严控土地溢价率、严格项目竞配建管理、二手房首付比例、增值税2改5等多个方面。

　　8个省会跌回一年前

　　在部分城市上涨的同时，也有部分中心城市房价下跌。

　　数据显示，35个重点城市中，有11个城市低于去年同期，包括了8个省会城市，天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。

　　其中，天津跌幅最深，同比下跌了4.4%。郑州作为户籍人口第一大省河南的省会，房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。

　　从区域分布来看，11个下跌的城市中，黄河流域、华北地区最为集中，包括天津、郑州、太原、济南、石家庄、青岛等中心城市。

　　58安居客房产研究院分院院长张波对分析，目前，从城市分化来看主要有两个原因，一是很多城市包括郑州、济南、青岛由于前期土地出让量大，导致市场明显处于供过于求的局面，在此情况下房价出现下行趋势。

　　“其次，部分城市的供应结构和市场需求匹配度有待提升，例如郑州在南龙湖区域大量开发和供地，而这一区域并不是郑州改善型需求的主要目标，导致去化的难度偏大。”张波说。

　　中原地产首席市场分析师张大伟分析，今年楼市热点城市主要集中在华东和华南，环京和黄河流域中心城市总体较冷，其背后的核心原因还是产业和人口流动的差异。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。

　　2021年房价预测是涨还是跌?

　　2020年，房地产调控政策呈现出前松后紧的节奏，楼市调控政策与救市政策并存。刘全认为，今年房地产调控将坚持“房住不炒、因城施策”的主基调;以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。2015年以来，房地产融资一直保持高速增长，2019年开始房地产融资有所回落。当前房地产金融收紧，主要是抑制房地产泡沫扩大，避免金融危机爆发。未来房企融资收窄，去杠杆、降负债将成为房地产调控政策的主要切入点。

　　央行公布金融数据显示，2020年三季度末，房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%。刘全认为，2020年前三季度，房地产信贷仍保持偏宽松。央行三度降准释放资金约1.76万亿元，两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅15个基点，以刺激投资和房地产市场活力。房地产行业与金融密切相关，房地产行业一面是实体产业，一面也是金融资产。资本的目标是追逐利润最大化，在房地产市场利益驱使下，央行超发货币仍会投向楼市。

　　2020年12月21日，据社科院发布《中国住房发展报告(2020-2021)》，的报告显示：截至2020年11月份，全国平均房价10071元/平方米，同比增长7.9%。刘全认为，2015年以来，购房者加杠杆买房和投资炒房仍居高不下，导致部分城市房价大幅上涨。近五年，个人住房贷款呈逐年升高趋势，截至2020年第三季度，个人住房贷款余额33.7万亿元，比2015年同期增长158%。2021年全国房价大涨、大跌时代已经终结。

　　日前，据贝壳研究院发布《数字化居住：2021年新居住展望》报告显示：2020年全国30个重点城市购房客群中，30岁以下客户占比达到26.7%，比2017年提高13个百分点。刘全认为，引起房价上涨或下跌的原因很多也比较复杂，土地价格上涨，市场投资炒房是影响房价的关键因素。全国城市要融合发展、城乡也要融合发展，避免过度大城市化和资源高度集中，这也是解决高房价的一种途径。现实中有工作的城市买不起房子，能买起房子的城市却没有工作等社会问题比较突出。

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