贝壳研究院日前发布《全国重点40城租金监测报告》，报告显示，八成城市租金同比下降，上海同比涨幅居于榜首;七成城市议价空间上涨，哈尔滨市议价空间最高;八成城市租金收益率下降，哈尔滨市租金收益率居首。

　　八成城市租金下降，上海涨幅居首

　　全国重点40城中，八成城市租金同比下降。贝壳研究院数据显示，2020年全国重点40城中，上海、厦门和福州市月租金同比小幅上涨，深圳、西安、兰州、石家庄和芜湖市月租金同比基本持平，其余32城租金均呈现不同程度下降。

　　从租金同比涨跌幅度来看，同比降幅最大的为杭州，降幅为1.8%;上海租金同比涨幅居榜首，达4.5%。从区域分布来看，租金同比涨跌幅最大的10个城市中，长三角和东南沿海地区分布城市最多，长三角地区包括上海、无锡和杭州市，东南沿海地区为厦门、福州和深圳市，其余城市分别分布在西北、西部、中部和环渤海地区。

　　近九成城市套均租金同比下降

　　套均租金方面，近九成城市套均租金同比下降。根据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城平均每月套均租金为2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分级来看，一线城市套均租金同比降幅达5.8%，二、三线城市同比降幅分别为4.7%和1.2%。重点40城租客月均支出减少，一线城市更为明显。

　　从套均租金同比涨跌幅度来看，同比降幅最大的为烟台，降幅达2.8%;上海套均租金涨幅居榜首，达2.8%。从区域分布来看，套均租金同比涨跌幅最大的10个城市中，东南沿海和环渤海地区分布城市数量最多，东南沿海地区包括惠州、厦门和深圳市，环渤海地区包括石家庄、济南和烟台市，其余城市分别分布于长三角、西北、东北和西部地区。

　　七成城市议价空间上涨，哈尔滨市议价空间最高

　　根据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城租客平均议价空间为5.2%，同比上涨0.2个百分点，七成城市议价空间上涨。报告指出，由于疫情冲击，3、4月租客的议价空间年内最高，达到5.6%，虽然新增挂牌房源均价下降，但租客仍掌握更强的议价能力。一线城市租客议价空间基本持平，二、三线城市租客议价空间分别上涨0.3、0.4个百分点，其中新一线城市租客议价空间上涨0.4个百分点，高于二线城市均值。

　　议价空间最高的10个城市议价空间均超6%，哈尔滨居榜首。从区域分布来看，中部地区分布城市最多，包括太原、郑州和芜湖市等，其次为东北、西北和环渤海地区，均分布有两个城市，最后仅一个城市分布于东南沿海地区。

　　徐州房源成交周期最高，北京租客选房时间最长

　　根据贝壳研究院数据，房客源成交周期居高不下。2020年全国重点40城房源成交周期为48.9天，同比延长11.7天，涨幅30.8%。客源成交周期为9.5天，同比延长4.4天，涨幅84.5%。房客源成交周期全年维持高位水平，客源成交周期涨幅超过80%，租客成交更为困难。报告称，究其原因，一方面疫情导致租赁需求减弱，租客有更多的房源选择;另一方面租客在房屋的品质以及房屋区位、配套等方面考虑更为慎重，租客决策周期更长。

　　房源成交周期最高的10个城市，房源成交周期均超50天，徐州居榜首。从区域分布来看，东南沿海地区分布城市最多，包括惠州、佛山、中山和东莞市等，其次为中部和环渤海地区，其余城市则分别分布在长三角和东北地区。

　　租客选房时间最长的10个城市，客源成交周期均超8天，北京居榜首。从区域分布来看，环渤海地区城市数量最多，包括北京、青岛、天津和廊坊市，其次为东南沿海地区，其余城市则分别位于东北、西部、长三角和中部地区。

　　八成城市租金收益率下降，哈尔滨市租金收益率居首

　　全国重点40城中，八成城市租金收益率下降。根据贝壳研究院数据，自2018年11月，重点40城租金收益率整体呈现下滑趋势。2020年全国重点40城平均租金收益率为1.9%，同比下降0.1个百分点。除福州、贵阳、济南、廊坊、青岛、石家庄、天津和长沙等八个城市租金收益率上涨外，其余32个城市租金收益率均呈现不同程度下降。

　　租金收益率最高的10个城市，租金收益率均超2%，哈尔滨居榜首。从区域分布来看，东北地区城市数量最多，包括哈尔滨、长春、大连和沈阳市，其次为西部和中部地区，分别分布有两个城市，其余城市则分别位于西北和东南沿海地区。

　　报告指出，2020年全国重点40城整体租金水平下降，租客议价空间上涨，房客源成交周期居高不下，租赁成交难度增加，租客掌握更强的主导权。重点40城租赁需求受疫情的冲击影响不同，呈现出不同程度的变化，而从整体来看，随着租赁市场供需格局不断优化，未来租客在房源上将有更多的选择，择房周期延长，品质房源将得到更多青睐，租赁市场逐步转向承租人市场。

　　房租降价对房价有何影响?

　　今年，楼市经历了史上第三次货币大放水，而且不出所料的出现一波行情，目前这波行情已经出现轮动走势。

　　当然，这次行情与2009年、2015年的那两次行情一个显著不同的地方就是走势出现严重分化。

　　之所以说是严重分化，是因为大量二三线及以下城市的楼市出现崩塌迹象，这其中甚至还有直辖市、计划单列市以及省会城市。

　　而楼市的上涨行情有一种集中的趋势，这种集中来自于城市和人口。

　　这里说的城市，大家很好理解，就是指长三角、珠三角城市群中的城市，而人口，并不是说广义上的人口，而是手握财富的高净值人群，或者说中产以上的人群。

　　很明显，这就是一次“财富大逃亡”!

　　这次行情还有一个很诡异的地方，说是诡异，是因为前两次行情中并没有发生的情况。

　　1、新房房价与二手房房价倒挂。

　　2、房价增幅与房租增幅出现背离。

　　先说第一点，正常情况下，同区域的新房房价肯定是要高于二手房房价的，更多时候同区域新房房价就是二手房定价的一个“锚”。

　　但今年大家也看到了，多次“万人摇号”的楼市乱象都与新房与二手房房价的倒挂有关。

　　这至少说，对于某些热点城市的楼市来说，就是一种畸形的市场环境。

　　在这种环境之下，投资、投机需求旺盛，房价短时间被炒的很高，而且也是乱象频出。

　　这也是目前行情走进轮动趋势的一个主要原因。

　　至于第二点，可能很多人都会忽略。

　　因为房价和房租基本上是两种体系，房价目前基本上大部分都是投资需求驱动的，而房租就是纯纯的刚性居住需求。

　　他们的关系是，租房市场的走势将决定未来购房市场的刚需支撑力度。

　　房价的倒挂，是限购所致，也是热度的体现，既然是投资，愿赌服输，没什么好说的。

　　但房价与房租的背离，应该要注意，因为这很可能预示着这次的楼市行情就是一个资金驱动之下的“空中楼阁”!

　　 “空中楼阁”和楼市泡沫

　　有一点必须要承认，每一次楼市行情都是资金推动的。

　　但之所以房改以来，楼市一直都走的是房价只涨不跌的行情，因为资金只是行情的“引线”，背后就是需求推动的。

　　这么说大家就能理解了为什么中国楼市这么大的泡沫，却依然不破的原因所在。

　　泡沫是有破的风险，但这并不代表就一定会破。

　　理论上讲，只要有源源不断的“接盘侠”，泡沫就一定不会破。

　　所以，楼市泡沫会不会破，关键就取决于“刚需支撑力”。

　　这里要说明的是，资金对于楼市真的很重要，但大量投资需求的资金其实是掌握在少数人手中的，但想仅通过他们手中的资金撬动目前体量如此庞大的中国楼市，基本上是不可能的。

　　他们手中的资金就是一个引线，把楼市行情从心理层面引发出来，然后就会带动大量刚性需求的人群被动上车，从而引发出大级别的楼市行情。

　　当然前置条件就是，宽松的货币政策。

　　而脱离了刚需参与的楼市行情，则是一场“空中楼阁”。

　　而形成“空中楼阁”的最重要原因就是对未来经济不确定性下的“焦虑”!

　　这一点从目前楼市的分化走势就能体现的淋漓尽致。

　　如果楼市行情接下来，依然没有大量刚需参与的话，不论是“空中楼阁”还是楼市泡沫，都将遭遇坍塌或破灭的危机!

　　消失的“刚需”

　　从租房市场的角度来看，房价上涨和房租上涨是正相关的。

　　理论上来看，租房的人多了，房租就会涨，房租上涨，就会有很多人觉得租房不划算而进入到购房市场。

　　2009年，2015年的两次资金推动的大行情，房价基本上都是翻倍的，房租也同时出现大幅上涨。

　　不同的是，2015年的那次行情房租上涨的幅度小于2009年的那次楼市行情。

　　但即使是这样，2015那次行情中房租也是有30%的涨幅。

　　今年也是宽松货币政策下资金推动的楼市行情，不但走出了一个分化的走势，令人生疑的是，租房市场和购房市场还出现了背离。

　　依据贝壳研究院数据，2020年全国重点40城新增房源挂牌均价为38.3元/㎡，同比下降7.2%，近九成的城市业主预期均呈现下降态势。

　　在一些热点城市，房租收益的增幅，显然与房价涨幅极不匹配，这说明什么?

　　有人说大量的租房客转化成为了购房者，这话能信吗?

　　今年的就业情况并不乐观，这一点从热点城市写字楼高达20%的空置率就能看出来。

　　这种情况下，普通人大幅加杠杆的可能性很低，因为今年虽然杠杆率增幅高达30%，但短期杠杆率是下降的走势，也就是说即使是消费也是一种勒紧裤腰带的状态。

　　而从房价涨幅趋势来看，很显然就是全国资金向热点城市集中流入的趋势。

　　这就说明，目前楼市的行情是很少有刚需参与的。

　　因为房价大幅上涨的基本上都是高端盘、投资盘，而面对刚需的刚需盘不但上涨的很少，很多都下降了。

　　也就是说，全面的行情根本没有带动起来。

　　与其说是投资，不如说这就是“财富大逃亡”。

　　这就是目前楼市行情的本质。

　　如果刚需不能全面被激发入场，行情的持续性就很难维持下去。

　　目前的房屋租赁市场情况来看，人口的流动性是一种接近于停滞的状态，资金是到热点城市了，但大量刚需受疫情影响，不但没有流入热点城市，同时很多在热点城市打工的普通人都纷纷回乡。

　　这也就是目前热点城市间愈演愈烈的“抢人大战”的原因所在。

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