有人统计，现在把深圳所有房屋按市价卖掉，大概有151万亿人民币，可以买下大半个美国了。中国人的钱大都在房子上，美国人的钱大都在股市里。美国股市市值大概31.3万亿美元，折合203万亿人民币。

　　看到这个新闻，有没有觉得很熟悉。没错，以前日本房地产泡沫巅峰期的时候，人们也常说，卖掉东京能买下整个美国。

　　日本国土面积只有美国的4%，但1989 年日本地价市值达到了整个美国地价总额的 4 倍。

　　在房价最高点，东京23个区的房价就能把整个美国买下来。虽然房价这么高，但当时的日本人也都还在疯狂借钱、贷款买房，都想继续靠房价上涨赚钱。

　　在当时的日本报纸上，人人都在说日本经济即将超越美国。报纸上经常出现这样的话：“把东京土地卖掉，买下整个美国，再租给美国人。”

　　日本的房地产泡沫造就了很多富豪。1989 年，有6名日本人进入了全球十大富豪之列，这些人都是出自房地产行业。

　　日本股市也跟随房地产行业一起上涨。1989 年的 5 月 2 日，日本东京证券交易所上市公司市值总和达到 500 万亿日元，占世界证券市场市值总额的 45%，成为名副其实的世界金融中心。

　　1987 年，房地产对日本 GDP 增长的贡献接近 30%。1989 年，日本银行业贷款中房地产贷款的比例高达 74%。

　　但由于日本地价太高，大量日本制造业企业开始把工厂搬迁到中国和东南亚国家。全民炒房，实业炒房，让日本的实体工业陷于停顿，农业用地大量被占用，GDP的增长完全依赖于房产交易税收和土地拍卖。

　　无论是大城市，还是偏远的孤岛，各级地方政府热衷于卖地，土地财政盛行。疯狂的楼市动摇了日本“科技兴国”的战略。

　　不幸的是，房地产过度繁荣导致的产业空心化效应，让日本经济泡沫很快就破灭了。1990 年 1 月 12 日，日本股市迎来史上最黑暗的一天，日经指数暴跌 70%。

　　房地产市场也随之崩溃，地产泡沫从东京开始破裂，迅速席卷整个日本。1991 年，东京、大阪等日本主要大城市的房价下降了 20%，到 1993 年，日本房地产泡沫全面崩溃。一套1989年以16.5亿日元成交的公寓，泡沫破灭后直到今天都只能卖900万日元。

　　泡沫破灭造成日本大量企业破产倒闭。1990 年，共有 6468 家企业破产，负债总额 2 万亿日元 ;1991 年，达到了 8 万亿日元。这使得日本自杀率、失业率飙升，那些买房买在高点、背负沉重房贷的工薪族最悲惨，从此再没有生活质量可言，一辈子都套死在了房子上，只能拼命打工还贷。

　　1994 年，日本政府宣布 1992 年的国民总资产比 1991 年减少了 448 万亿日元，相当于日本当年的 GDP。日本 GDP 增长率，也从 1988 年的 7.1%，直接跌到 1993 年的 0.17%，之后几年甚至出现了负增长，日本进入了失去的 20 年 。

　　日本GDP最高时占美国的70%，甚至高于2019年中国GDP占美国的66%，但现在日本GDP已经不足美国的四分之一。直到今天，日本都没有走出当年的阴影，那场房地产泡沫破裂所带来的伤害，整整影响了两代人。

　　对他们来说，房子是他们一生的痛。现在中国人去日本，还惊叹于大城市市中心房子比国内便宜很多，但日本人早就不敢炒房了。

　　其实虽然整体上中国房价还是在继续上涨中，但部分地区却已经过了最高点。河北廊坊房价距离2017年4月的最高点已经下跌了46.9%。青岛和天津也都相比最高点下跌了超过20%。去年黑龙江鹤岗3万一套的房子也多次上过新闻头条。

　　中国和日本不同，中国足够大，多样性更强，因此我们还能看到最近上海又开始疯狂抢房，人们唯恐买不到房子。其他大城市也都跃跃欲试。不止一个经济学家说，2020年股市大涨，2021年该轮到房价了。

　　从货币超发和流动性充裕角度来说，这么说是没问题的，毕竟2020年12月末，广义货币(M2)余额已经高达218.68万亿元，同比继续增长了10.1%。

　　在房地产泡沫突然破灭前，还是看不到有什么东西能挡住中国房价，尤其是一线城市房价的高歌猛进。但谁都知道，泡沫迟早会破灭，区别在于谁最后一个接盘。

　　2021年深圳房价还会涨吗?

　　2020年尽管受疫情影响，深圳房地产行业发展平稳有序：出台“新深八条”楼市调控政策，商品房供应稳步增长，新房住宅成交量为近5年新高。深圳十四五规划提出，坚持“房住不炒”，多措并举促进房地产市场平稳健康发展，预计深圳房价趋于稳定。

　　一、深圳房地产市场回顾

　　1、“新深八条”打击炒房

　　7月15日，深圳八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布调整商品房住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收作用(个人转让增值税免征年限调整为5年)、细化普通住宅标准、对热点楼盘销售管理、推行抵押合同网签等“三价合一”等措施。

　　“新深八条”收紧户籍居民购房政策，切实支持合理自住需求，有效遏制投机炒房，同时，政策堵住离婚炒房的漏洞，因此，大批拥有“房票”的购房者一夜失去了购房资格。将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，对当前二手市场过热和二手房价上涨发挥较明显的抑制作用。将真正落实交易价、评估价、登记价“三价合一”，降低金融风险，抑制投机炒作。

　　2、加大商品房供应

　　据深圳市住建局数据，为缓解住房供应紧张局面，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷，完成2020年度实施计划的182%。

　　2020年，全市共批准预售商品房项目144个，建筑面积888.72万平方米，同比增长13.9%;其中商品住宅建筑面积507.13万平方米，5.15万套;商务公寓150.19万平方米，2.55万套。

　　3、新房住宅成交量为近5年新高

　　2020年深圳新房住宅共成交45384套，同比增长19.8%，成交量为自2016年以来的新高。据悉，2016年深圳出台楼市调控政策，成交量高位回落。在收紧型调控政策下，2017年和2018年深圳新房住宅成交维持低位。2019年成交量回暖达到37882套，2020年深圳新房住宅成交进一步增加。

　　疫情对深圳楼市影响较小，3月就出现民众戴着口罩排队进售楼处看房的现象。从月度成交数据来看，3-7月，深圳新房住宅成交小幅波动，总体保持在3000套以上。8月以来，深圳新房住宅成交呈现上涨的趋势，11月成交达到最高峰为6296套。

　　4、龙岗龙华光明成交活跃

　　2020年全年深圳成交45384套新房住宅，同比增加19.8%;成交面积4488634平方米，同比增加20.5%。其中，龙岗、光明、龙华、宝安新房住宅成交超5000套。龙岗新房住宅成交量最大达13976套，成交量占比全省的30.8%。光明、龙华、宝安成交分别为7599套、7290套、6192套，成交占比超10%。

　　与2019年相比，深汕新房住宅成交涨幅明显，成交1818套，同比上涨4684.2%位居第一。罗湖、龙华新房住宅成交涨幅超100%，龙岗新房住宅成交涨幅51.0%。但是，坪山、大鹏、盐田、宝安、南山、福田新房住宅成交下跌，其中，南山、福田楼市遇冷，新房住宅成交跌幅较大，同比分别下跌45.9%、73.2%。

　　5、深圳房价温和上涨

　　2020年以来，深圳新房房价温和上涨。据国家统计局数据，2020年11月，深圳新房房价环比与上月持平，同比上涨4.9%，涨幅较少上月回落0.2个百分点。二手房房价环比上涨0.6%，涨幅较上月回落0.3个百分点，同比上涨14.6%，涨幅较上月回落0.9个百分点。

　　二、2021年深圳房地产市场前瞻

　　楼市主基调：“房住不炒、增加住房供应

　　近期，深圳“十四五”规划和2035年远景目标的建议细则出炉。从建议可以看出，增加住房供应，坚持“房住不炒”仍是深圳2021年的楼市主基调。

　　房价走势预测：楼面价控制良好房价趋于稳定

　　据克尔瑞数据，2020年，深圳供应含宅用地34宗，共583万方;成交31宗，共537万方，供求量均达到历史最高值，含宅用地总成交量占全市土地成交比重高达74%。

　　2020年来，深圳土地出让在“双竞双限”模式下，加上对人才住房和普通住房的价格限制，含宅地土地成交楼板均价14907元/㎡，同比去年下滑近50%，溢价率同比下滑34%。楼面价控制良好，预计2021年深圳房价趋于稳定。

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