1月20日，上海市房管局召开紧急会议，商讨对策应对最近上海楼市摇号过热情况，从限制认筹比例、分销机构报备、认筹金比例到适当调高明显低于周边二手房的新房价格等多项措施防止楼市过热。并表示如果还不能防止楼市过热，后续将出台进一步调控政策，离婚两年内不能买房，分批摇号，收紧资金监管等措施。

　　学区房几小时上涨40万元?有房子一个月上涨200万元?上海楼市真有这么“火”吗?是“虚火”还是“实火”?是什么在助推上海楼市，尤其是学区房的快速上涨?中国房地产网上海在走访多个楼盘与中介机构后，发现上海楼市并非全区域上涨，更多的是“外冷内热”，“虚与实”的结合。

　　“我朋友的朋友去年卖了徐汇滨江的房子，拿着几千万元的现金，三个号，到处去摇号，结果到现在一个号都没摇到;还有个朋友今年卖了徐家汇的房子，一个号，准备到处去摇号，大概率也很难摇到，你懂的。”

　　对于上海楼市，参与多次摇号，好不容易才摇到的张先生这样说：“上海市区的新盘数量本就少，由于一二手房价格倒挂，买到就赚到成了很多购房者的共识。”

　　在新房市场，进入2021年新年后，中粮瑞虹海壹号、新湖上海青蓝、融创青云壹号、金科新弘古北天御和电建泷悦澜湾，5个项目集中开盘，让人惊讶的是，全部一天售罄。

　　公民同招，一贯制学区房被热捧

　　回顾刚刚过去的2020年，1-2月受疫情影响停滞，3月开始复苏，之后一路“乘风破浪”，强势反弹。易居房地产研究院1月7日发布的《2020年上海房地产市场报告》显示，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创近4年来新高;2020年上海二手房住宅成交约30.2万套，同比增长27%，也创近4年来新高。

　　上海中原地产的数据显示，2020年12月上海楼市成交翘尾收官，上海新建商品住宅成交面积122.8万平方米，环比增加59.1%，这一数据也创年内交易新高。二手房方面，2020年12月成交接近4万套，创自2016年以来新高。

　　上海楼市的热度，有学区房甚至出现半年上涨60%的个案，今年1月初，上海浦东梅园三街坊1984年建造的“老破小”，33平方米，成交总价655万元，单价超过19万元/平方米，成交价堪比上海二手房标杆区域徐家汇的学区房价格。同样是学区，浦东张江汤臣豪园二期挂牌单价也超16万元/平方米。

　　中国房地产网上海在市场调查中还发现，因学区优势，闵行区、吴泾镇，包括外环线外的二手房紫竹半岛挂牌单价都已经超10万元/平方米，购房者薛女士说：“我所在的小区相似房源的挂牌价比去年年初总价高30万元左右，且议价空间小。”

　　学区房为何被市场热捧?2020年3月11日上海“公民同招、摇号入学”的义务教育招生新政出台后，上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市，将影响到上百万上海五年级以下的学生和他们的家庭。“民办摇号”的不确定性，公办小学初中的‘稳定性’优势，吸引更多家长买公办学校对口的学区房。

　　从2020年3月开始，顶着前所未有的疫情，上海楼市“逆风翻盘”，部分低总价学区房就迎来了接近40%的涨幅。这种连锁反应，现在仍在持续，比现在的新房认筹火热还要明显。

　　位于中环以外区域2008年建造的次新房闵行春申景城因学区优势，市场挂牌价已经从7万元/平方米上涨到现在的11万元/平方米，涨幅超50%，太平洋中介小马说：“这旁边的学区房基本出来一套就卖一套，卖得很快。”

　　闵行区莘庄之前业主维权，销量不佳的金辉海上铭著，在传出对口复旦大学附属闵行实验学校的消息后，被一抢而空，目前二手房挂牌价到了8.5万元/平方米，而2020年初的新盘售价约7万元/平方米，二手房直接上涨1.5万元/平方米，相当于一套140平方米的房子比去年初贵200万元。

　　对于新房来说，只要板块内有优质学校，新房立马就会逆袭。位于浦东祝桥的公园2040，区位因素，之前去化一直不理想，进才东学校引进后，结果完美逆袭。同样的还有大虹桥核心区域的首创禧瑞荟，一期刚开盘的时候，认筹销售去化惨淡，现因华师大附属学校的学区优势，一期迅速清盘，二期价格上涨。

　　走访多家中介门店采访后发现，上海新建公办一贯制学校对口的小区房价普遍上涨，最高涨幅超56%，位于浦东张江板块的一个小区，2019年成交价8万元/平方米，2020年成交价飙升至13万元/平方米，目前挂牌价已超14万元/平方米。

　　“一套房子看房的人多业主都会跳价，还有些业主一直询价，其实并没有把房源挂出来。”一名中介人员说，卖家待价而沽的情绪高涨，尤其是品牌房企建造的带电梯次新房，九年一贯制第一梯队的学区房，一旦有房源，出手很快。

　　对比学区房，那些附近没有优质公办学校的新房，特别是总价偏高的小区，认筹率则相对冷淡很多，如：虹口、静安的百慕大、四天王虽然都在内环，因不对口优质学区，认筹则相对冷淡很多。同样位于闵行莘庄的二手房世纪阳光苑，当周边学区房迅猛上涨的时候，因没有学区优势，面积大总价高，二手房目前也在6.5万元/平方米左右。

　　多重因素催生旺盛的购买力

　　上海家长对于学区的敏锐和执行力，从去年三月份开始，学区房就迎来了新的上涨行情。上海楼市的火热，另一方面，新增的购买力也是主要原因之一，2020年上海旧改涉及3万户左右家庭，拆迁改造，而选择货币补偿的家庭都是急需购房的刚需人群。

　　这部分旧改家庭，虽然过去居住简陋，但他们早已习惯了市区的生活与便利，内环新房开盘少加上较长的交房时间，二手房买房即可入住的优势，旧改中的大部分家庭将购房目标锁定在市区的二手房与次新房。

　　张老伯就是2020年7月杨浦区89街坊改造中选择货币补偿的成员之一，想尽快住进新家的他，收到拆迁款，第一件事情就是到处看房，他将目标锁定在内环和中环，可市内的新房少摇号难，几经周折也没买到合适的房子。

　　去年10月份之后，张老伯将目标转向市内带电梯的次新房，终于在年底前在浦东一个小区买到中意的两居室电梯房。张老伯说：“像我这样看房子的人有很多，房价一直在涨，大家都想早点有自己的房子。”

　　旧改之外，上海人才政策方面，2020年9月份上海落户政策松动以及11月份上海985高校毕业生直接落户，人才与落户政策的放宽，也将释放出2万的购房指标。

　　有业内人士表示，2016年3月上海实行非户籍五年限购政策，现有一大批人满足五年社保年限，具备购房资格，这之中很大一部分加入到购房人群中，加上国外疫情失控，境外留学人员回国，很多有钱人将不再考虑将子女送出国，留在国内发展，上海成了他们的第一选择。不少购房者“抢时间”，希望在年前把买房的事情确定，推动了一波相对较高的交易量。

　　从成交楼盘来看，上海中原地产的数据显示，2020年成交面积榜首的项目为原南汇区的限价房宜浩绿园，2020年成交1414套，成交面积129598平方米，成交均价仅21820元/平方米，自开盘销售以来，因性比价高，经常霸屏销售榜，成为上海当之无愧的刚需“顶流红盘”，也说明了“低单价、低总价”依旧是购房者重点考量的因素。

　　另一个上海青浦区的“红盘”万科天空之城，即将新推，在楼盘售价上，楼盘销售说：“新推的这期价格也没涨，之前均价不到6万元/平方米，新一期也是这个价钱。”

　　从市场成交来看，刚需、刚改成为绝对主力，内环的新盘开盘即“日光”已成常态，而1月11日—17日，上海开盘的8个楼盘中，4个盘认筹率过百，2个认筹率过半，2个外环的楼盘未摇号直接开盘，楼市“外冷内热”依旧明显。

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