近段时间，沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。两地接连从严出台楼市新规，急灭房价“虚火”，对假离婚、假结婚买房现象更是重拳出击!与此同时，关于“房贷发放放缓甚至暂停”“法拍房被限购“的消息不断传来，这是什么信号?

　　近期，记者调查了上海、深圳两地个人住房贷款情况，发现多家银行额度收紧，甚者在上海地区有股份行表示放款时间无限期。

　　沪广深部分银行已暂停按揭贷款

　　多数银行额度吃紧

　　1月24日，有大V发微博称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V还透露，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。

　　据记者称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。

　　光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。

　　记者向招商银行上海地区一支行工作人员求证，该工作人员称，房贷“两道红线”新规出来以后，其所在的银行在房贷额度上划得非常紧，现在放款很慢，没办法确保时效。“我们这边现在额度相当少，如果客户决定现在做，我们不确定什么时候能放款，给到的回复只能是无限期。”

　　类似地，兴业银行上海某支行信贷人员表示：“个人首套房目前没有贷款额度，现在放不了款，起码要到6月份才能放款。如果是二套房可能会快一点，但是现在额度也很紧张，什么时候放款我们也不好说。”这并非个例，该信贷人员告诉记者，上海地区该行各家网点基本都是同样的情况。

　　记者从浦发银行上海一支行了解到，该行每个月对房贷会控额，目前从受理到放款整个过程需要一个多月。“这是最起码的时间了，跟以前差不多，我们还好一些，本来就一直在控(额度)，现在有些银行(放款)要三、四个月。”

　　对比上海无限期的放款时间，深圳地区倒是给了明确的时间线。记者采访了4家银行二手楼住房贷款业务，除了农业银行工作人员表示具体放贷时间不好说以外，工商银行、交通银行、招商银行给出的时间都是3月可能会放贷下来。

　　“现在如果你办理，预计在3月份放款。”招商银行工作人员补充道，之后就不确定了，因为这个事随时都会变化的。

　　招商银行工作人员并未过多透露额度紧张的原因，工商银行工作人员称则是因为月底没额度加上过年的原因。

　　“一个月的样子吧，从你递资料、审批到放款，一般一个月左右吧。”记者进一步询问是否大概2月底能够放款，该工作人员称，估计要等3月初，一般月底没有款放。

　　实际上，记者在去年年末走访各大银行时，不少银行就表示年底额度紧张。这一说法也得到交通银行工作人员印证，据交通银行工作人员透露，去年10月，部分银行的个人住房贷款业务到目前都还没有放款。

　　“我们现在放款没那么快的。”交通银行工作人员表示。当记者问起3月能否放款时，该工作人员告诉记者：“3月可能是最快的了，今年的形势特别严峻，总体上央行会压降房贷的额度。”

　　另据记者称，此前有媒体报道称广州对域内银行进行了监管窗口指导，明确要求1月房贷额度不能高于去年四季度月均房贷额度。

　　一位上海中小银行人士则表示，目前并没有接到类似的监管要求，具体还要看各家银行的分支机构的政策，换句话说，“一行一策”。目前他们银行仍有额度，但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。

　　央行“两道红线”新规开始发威

　　个人购房者会受什么影响?

　　2020年12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，第一道红线是房地产贷款占比，第二道红线就是个人住房贷款占比，指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款比重。

　　这意味着，无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限，对增量控规模可以预料。

　　按照房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。

　　2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自上述通知实施之日起4年。

　　据国盛证券统计：

　　第一档银行中，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%;建行、中行房地产贷款合计占比分别为41.72%和50.01%，超出上限40%。

　　第二档银行中，招行、中信银行、兴业银行个人住房贷款合计占比分别为25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%;招行、中信银行、浦发银行、兴业银行房地产贷款占比分别为34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%;

　　第三档银行中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均出现不同程度“踩线”。

　　对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢?最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。

　　截至2020年3季度，房地产贷款余额为48.8万亿，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。结构上，房地产贷款主要包括三个种类：房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款，其中个人住房贷款占比最高，达到68.8%，占各项贷款余额的比例为19.8%。

　　银行惧怕“溢出效应”

　　法拍房亦受限购

　　据记者采访一位华东城商行总行人士称，房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛;二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。

　　银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变上海楼市新房、学区房持续火爆的局面，而上周刚出台的“上海楼市新政”更是一次重大冲击。

　　据券商中国此前报道，上海楼市在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升，尤其是在11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，热点板块、热点楼盘被市场“热抢”。同策房产咨询统计，2020年12月上海新开楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，且该项目首套房摇号验资就得700万元、二套房验资甚至要1300万元。

　　1月21日，上海突然发布楼市调控新政，上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，于1月22日起实施。新政被关注的主要有两条，一是限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，二是调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。

　　事实上，在上述“新政”中也提到对信贷的约束，《意见》明确指出要严防资金违规流入楼市，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，严格执行差别化住房信贷政策。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　值得注意的是，与新政相配合的是，“法拍房”也被限购了!

　　据记者，有银行贷后人士称，1月22日起，作为“上海楼市新政”的配套措施，法拍房也陆续下架撤拍，现在还在拍卖的也更改了竞买人要求。

　　查询公拍网的相关拍卖房信息发现，会出现标红提醒：“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”，并提醒：“拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

　　根据当前上海的购房政策，沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。

　　此前由于上海法拍房不限购，成为不少外地人在上海安家的一个“利器”，甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房，而这种现象可能会在新政后逐渐消失。

　　2021年房地产金融政策会有哪些变化?

　　人民银行、银保监会在答记者问中表示，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

　　近年来，监管对房地产的管控层层加码，从房地产开发商到金融机构已先后被纳入监管。那么，2021年房地产金融政策会有哪些变化?

　　1月15日，国新办举行2020年金融统计数据新闻发布会。会上，央行金融市场司司长邹澜表示，近年来，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理，重点开展了几方面的工作。

　　一是加强了房地产的金融调控。牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

　　二是实施好房地产金融审慎管理制度。其一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。其二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。其三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。

　　三是完善住房租赁金融政策。按照“租购并举”的方向，加快研究金融支持住房租赁市场的政策。

　　邹澜表示，下一步，央行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2021年房价预测是涨还是跌?

　　房地产在过去一年也是过山车式起落，但纵观房价一直上涨的过去，房子除了拥有居住的属性外，最大的特点就是其金融属性。其实说白了就是限制房企们的负债率，降低金融系统风险。一旦房企们的负债率超过了规定的“三条红线”，就必须降低自己的负债率，而最快回笼资金的办法就是把手上的房子快速出售。通知明确要求银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

　　据中科院预测科学研究中心发布报告显示，2020年，像北京这类一线大城市，一平方飙升到了60000元，而二三线城市大部分不低于10000元，即便是四线城市，也在7000元到8000元之间，商品房则平均在9753元左右。另一方面，他们觉得，现在人们的生活水平在持续提升，大家对住宅的要求也越来越高，那么房价也下不来，因此坚持把存款变成房产。对于这个问题，有内行人士认为，我国如今的房价还比较稳定，既有可能上涨，也有可能下跌，因此难以做出精准预测。

　　2020年，全国房地产开发投资达到141443亿元，比上年增长7%。相比刚需购房者来说，房企作为楼市的主体，对房地产行业是否赚钱的问题，感知会更加敏锐。国居民消费价格比上年上涨2.5%，意味着物价还在上涨，房地产作为经济链上的一环，不涨价的可能性是很低的，正是看到这样的市场动态，房企才敢铆足劲儿继续在房地产上砸钱。释放出的信息就是房企仍然有钱，楼市依旧火热，受这种号召力影响，很多人的买房热情也会被激发，继而出现抢购热潮，来推动房价上浮。

　　报告预测，2021年商品房销售面积将创历史新高。而根据国家统计局数据，2020年1~11月商品房销售面积达到150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。房价受供需关系影响，购房力好，房价上升条件是具备的。随着经济上行，房贷利率还能否保持不变，就很难保证了，万一再出现继续上浮的情况，房奴们就要多支付月供了。炒房热既然没有完全消失，明年很难保证会不会有人继续通过炒房推涨房价，为了不成为那些炒房客们推涨房价的牺牲品，多花钱买房，有能力还是要早入手。

　　2021年将是炒房客选择出售房子落袋为安的元年，这对准备购房的刚需都是非常好的消息。房子能早买就尽量早点买，否则越等到后面需要付出的成本就越高，特别是在这些人口吸引力明显的城市。刚需买房，啥时候都行，毕竟有房子很多教育、医疗的城市服务才能享有。如果是投资，劝你谨慎，买北上广深这类大城市还行。买在老家十八线城市，难卖出，出租几十年都别想回本。

　　以上是至诚财经网小编整理的“楼市"王炸"级调控来了 2021年房价预测是涨还是跌?”的内容，希望能够给大家带来帮助。

　　

标签：